Contrato de reforma integral de vivienda

Obra a precio cerrado (art. 1.593 CC) con todas las garantías de la LOE, hitos certificables y protección avanzada opcional. Rellena los datos en el formulario y tu contrato se genera en tiempo real.

¿Qué es un contrato de reforma integral?

Es el documento que regula la relación entre el promotor (particular o empresa que encarga la obra) y el contratista (constructora que la ejecuta) cuando se lleva a cabo una transformación sustancial de una vivienda. Es imprescindible porque fija el precio, el plazo, las responsabilidades por defectos y el reparto de riesgos.

Una reforma integral implica la intervención completa sobre una vivienda: demolición de tabiquería, renovación de instalaciones (fontanería, electricidad, climatización), sustitución de revestimientos, carpintería y, en muchos casos, redistribución de espacios. A diferencia de una reforma parcial (cambiar la cocina o renovar un baño), la reforma integral afecta a la práctica totalidad de la unidad habitacional y requiere, casi siempre, licencia de obra mayor del ayuntamiento y proyecto técnico visado.

Sin un contrato escrito, el propietario queda desprotegido frente a desviaciones de presupuesto, retrasos y defectos de ejecución. El Código Civil español (arts. 1.588 a 1.600) regula el contrato de obra, pero lo hace de forma muy genérica. Un contrato bien redactado adapta ese marco general a las particularidades de tu reforma concreta: plazos por fases, penalizaciones por demora, retención de garantía y procedimiento para gestionar imprevistos o modificados.

Marco legal aplicable

• Código Civil, arts. 1.544, 1.588 a 1.600 (contrato de obra).
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 17 — plazos de garantía.
• Ley 32/2006 de subcontratación en el sector de la construcción.
• RD 1627/1997 de seguridad y salud en obras.
• RD 105/2008 de gestión de residuos de construcción.
• TR-LGDCU (RDLeg. 1/2007) cuando el promotor es consumidor.

Cláusulas clave que debe incluir tu contrato

Un contrato de reforma integral sólido necesita, como mínimo, regular los siguientes aspectos:

Precio cerrado y forma de pago. El artículo 1.593 del Código Civil establece que, en la obra a tanto alzado (precio cerrado), el contratista no puede reclamar un aumento de precio aunque aumenten los costes de materiales o mano de obra, salvo que haya habido un cambio en el proyecto aprobado por el promotor. Es fundamental detallar el importe total, el IVA aplicable, las partidas incluidas y excluidas, y un calendario de pagos vinculado a hitos verificables (demolición completa, instalaciones terminadas, revestimientos, entrega final).

Plazo de ejecución y penalizaciones. El contrato debe fijar una fecha de inicio, una fecha de finalización y, preferiblemente, plazos intermedios por fases. La penalización diaria por retraso (habitual entre el 0,03 % y el 0,10 % del presupuesto por día natural) es la herramienta más efectiva para incentivar el cumplimiento del calendario. Sin esta cláusula, el único recurso del propietario es la vía judicial, mucho más lenta y costosa.

Retención de garantía. Es práctica habitual retener entre un 5 % y un 10 % del importe de cada certificación para cubrir posibles defectos detectados tras la recepción de la obra. Esta retención se libera una vez transcurrido el plazo pactado (normalmente entre 6 y 12 meses) si no se han manifestado vicios.

Gestión de modificados e imprevistos. Toda reforma puede encontrar sorpresas al demoler (humedades ocultas, instalaciones no previstas, estructura en mal estado). Un buen contrato define un procedimiento claro: el contratista comunica el imprevisto por escrito, aporta presupuesto complementario, y el propietario lo aprueba o rechaza antes de que se ejecute. Sin este protocolo, el contratista puede ejecutar trabajos adicionales y facturarlos después sin control.

Recepción y acta de entrega. La recepción formal marca el inicio de los plazos de garantía legales (LOE, art. 17). Sin un acta de recepción firmada, resulta difícil acreditar cuándo comenzaron a contar esos plazos, lo que puede perjudicar al propietario en caso de reclamación posterior.

Garantías de la LOE: 1, 3 y 10 años

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece en su artículo 17 tres niveles de responsabilidad por defectos constructivos, contados desde la recepción de la obra:

• 1 año — defectos de acabado (art. 17.1.b.2): defectos de terminación o acabado. Ejemplos: fisuras en la pintura, baldosas mal colocadas, puertas que no cierran correctamente, imperfecciones en los revestimientos. Responde el constructor.
• 3 años — defectos de habitabilidad (art. 17.1.b.1): defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble (estanqueidad, aislamiento acústico y térmico, salubridad, funcionalidad). Ejemplos: filtraciones, humedades por mala impermeabilización, ruidos excesivos entre estancias, instalaciones que no funcionan correctamente. Responden constructor y, si hay proyecto, el director de obra.
• 10 años — defectos estructurales (art. 17.1.a): daños que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio (cimentación, estructura, soportes). Responden constructor, director de obra y director de ejecución.

Estos plazos son de responsabilidad, no de prescripción. Una vez manifestado el defecto dentro del plazo correspondiente, la acción para reclamar prescribe a los 2 años desde que se detecte el daño (art. 18.1 LOE). Un contrato bien redactado vincula la recepción de la obra a un acta formal, fijando así de forma inequívoca el inicio de estos plazos.

Obra a tanto alzado vs. obra por administración

Son los dos modelos contractuales principales en el sector de la construcción:

Obra a tanto alzado (precio cerrado). El contratista se compromete a ejecutar la totalidad de la obra por un precio fijo y cerrado. Es el modelo regulado por el artículo 1.593 CC. El riesgo de desviaciones de coste recae sobre el contratista, salvo cambios aprobados por el promotor. Este es el modelo que generamos en contratosdeobra.es y el más recomendable para el propietario particular, porque le permite conocer de antemano el coste total de la obra.

Obra por administración (coste más honorarios). El contratista factura los costes reales (materiales, mano de obra, subcontratas) más un porcentaje fijo como honorarios de gestión (habitualmente entre el 10 % y el 20 %). El riesgo de desviaciones lo asume el promotor. Puede ser ventajoso cuando el alcance de la obra es incierto (rehabilitación de edificios antiguos con muchas incógnitas), pero exige un control exhaustivo de costes por parte del propietario o de un técnico que le represente.

Errores habituales al firmar un contrato de obra

• No firmar nada por escrito. Es el error más frecuente y el más grave. Sin contrato escrito, cualquier reclamación se convierte en la palabra de uno contra la del otro. Los tribunales aplican las normas del Código Civil, pero la carga de la prueba resulta mucho más difícil.
• Firmar un presupuesto como si fuera un contrato. Un presupuesto aceptado puede tener eficacia contractual, pero normalmente no regula plazos, penalizaciones, seguros, retención de garantía ni procedimiento de recepción. Es un documento incompleto.
• No detallar las partidas incluidas. Si el contrato dice “reforma integral de la vivienda” sin especificar qué incluye y qué no (electrodomésticos, mobiliario de cocina, persianas, aire acondicionado...), las discusiones están garantizadas.
• Pagar más del 30 % por adelantado. Un anticipo desproporcionado reduce la motivación del contratista para terminar la obra en plazo y aumenta la exposición del propietario en caso de abandono. Los pagos deben estar vinculados a hitos verificables.
• No incluir penalización por retraso. Sin una consecuencia económica vinculada al incumplimiento del plazo, el contratista no tiene incentivo contractual para respetar las fechas.
• Olvidar la gestión de residuos y licencias. La gestión de los residuos de demolición (RD 105/2008) y la obtención de la licencia de obra son responsabilidades que deben quedar asignadas contractualmente.

¿Qué pasa si el constructor no termina la obra?

El abandono de la obra por parte del contratista es una situación más común de lo deseable. Si ocurre, el propietario tiene varias opciones legales:

• Requerimiento fehaciente. El primer paso es enviar un burofax al contratista concediéndole un plazo razonable (7-15 días) para reanudar los trabajos. Este requerimiento es esencial como prueba de que el contratista fue formalmente instado a cumplir.
• Resolución del contrato. Si el contratista no reanuda la obra, el propietario puede resolver el contrato por incumplimiento (art. 1.124 CC) y reclamar daños y perjuicios: el coste de terminar la obra con otro contratista, las penalizaciones por demora pactadas, y cualquier otro daño acreditado.
• Retención de garantía como escudo. Si el contrato incluye una retención del 5-10 %, el propietario dispone de una cantidad retenida que puede aplicar a la reparación o terminación de los trabajos pendientes.
• Ejecución del aval o garantía. Si se pactó un aval bancario o seguro de caución (habitual en los niveles Estándar y Blindado de nuestras plantillas), el propietario puede ejecutarlo para cubrir los sobrecostes.

Un contrato que prevé estos escenarios (con cláusulas de resolución, penalizaciones y garantías) simplifica enormemente la posición del propietario y, en la mayoría de los casos, disuade al contratista de abandonar la obra.

¿Cuándo necesitas un director de obra?

La LOE exige la intervención de un director de obra (arquitecto o arquitecto técnico, según el caso) cuando la obra requiere proyecto técnico. En la práctica, para reformas integrales de viviendas:

• Sí necesitas director de obra cuando se modifica la estructura (apertura de huecos en muros de carga, refuerzos estructurales), se cambia el uso del inmueble, o el ayuntamiento exige proyecto técnico para la licencia de obra mayor.
• Puede no ser obligatorio cuando la reforma no afecta a la estructura ni a la configuración arquitectónica del edificio y el ayuntamiento solo exige comunicación previa o licencia de obra menor. Aun así, contar con un técnico que supervise la obra es muy recomendable.

Cuando hay director de obra, el contrato debe reflejar su papel: firmar las certificaciones de obra, aprobar los materiales, verificar la ejecución conforme al proyecto y emitir el certificado final de obra. Nuestras plantillas incluyen cláusulas específicas para obras con y sin dirección facultativa.

Consejos para protegerte como propietario

• Pide presupuesto desglosado por partidas. No aceptes un precio global sin desglose. Necesitas saber cuánto cuesta cada capítulo (demolición, albañilería, fontanería, electricidad, revestimientos, carpintería) para poder comparar y detectar desviaciones.
• Verifica que la constructora tiene seguro de responsabilidad civil. Es obligatorio (art. 19 LOE para obras con proyecto). Pide la póliza y comprueba que cubre la obra en cuestión.
• Vincula los pagos a hitos verificables. No pagues por tiempo transcurrido, sino por trabajo realmente ejecutado y verificado. Cada pago debe corresponder a una fase completada (demolición, instalaciones, revestimientos, etc.).
• Documenta todo con fotos y por escrito. Cualquier cambio, incidencia o decisión durante la obra debe quedar registrado (correo electrónico, WhatsApp con confirmación, o acta firmada). En caso de conflicto, las pruebas documentales son determinantes.
• No prescindas de la retención de garantía. Aunque el contratista se resista, la retención del 5-10 % es tu mejor garantía de que volverá a corregir defectos tras la entrega.
• Haz una recepción formal con acta. Recorre la obra con el contratista (y con el técnico, si lo hay), lista los defectos pendientes (repasos) y firma un acta. A partir de esa fecha cuentan las garantías legales.

Preguntas frecuentes