Proyecto de ejecución: qué documentos debe entregar el arquitecto
Cuando contratas a un arquitecto para que redacte el proyecto de tu obra, es fundamental saber exactamente qué documentación tienes derecho a recibir. El proyecto de ejecución es el documento técnico que permite construir: sin él, no hay licencia de obras, y la constructora no puede ejecutar nada. En este artículo te explicamos con detalle qué debe contener, qué diferencias hay con el proyecto básico y qué plazos son razonables.
Qué es el proyecto de ejecución y por qué es imprescindible
El proyecto de ejecución es el conjunto de documentos que definen completamente las obras, permitiendo su construcción bajo la dirección facultativa del arquitecto. Está regulado principalmente por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y desarrollado en el Anexo I del Código Técnico de la Edificación (CTE).
Según el artículo 4 de la LOE, el proyecto "definirá las obras con el contenido y detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución". Esto significa que no basta con unos planos orientativos: necesitas documentación completa que cualquier constructor competente pueda interpretar.
Marco legal aplicable
La normativa principal que regula el contenido del proyecto de ejecución incluye:
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (artículos 4 y 10)
- Código Técnico de la Edificación (Anexo I, Parte I)
- Normativas autonómicas de visado (varían según comunidad)
- Reglamentos sectoriales (RITE, REBT, CTE DB-SI, etc.)
El Tribunal Supremo ha reiterado en múltiples sentencias (entre ellas STS 656/2010) que el proyecto debe contener "la información suficiente para ejecutar la obra sin necesidad de aclaraciones adicionales sustanciales".
Diferencia entre proyecto básico y proyecto de ejecución
Uno de los errores más frecuentes es confundir ambos documentos. Aunque comparten estructura, su finalidad y nivel de detalle son muy diferentes.
Proyecto básico
El proyecto básico sirve para solicitar la licencia urbanística. Define la configuración general del edificio, su volumetría, uso y cumplimiento normativo básico. Incluye:
- Memoria descriptiva general
- Planos de situación, emplazamiento y plantas a escala básica
- Justificación urbanística
- Presupuesto estimativo por capítulos
Con el proyecto básico no se puede construir. Solo sirve para que el Ayuntamiento compruebe que el edificio cumple el planeamiento.
Proyecto de ejecución
El proyecto de ejecución desarrolla completamente el básico, añadiendo:
- Detalles constructivos completos
- Cálculos estructurales
- Instalaciones definidas al detalle
- Mediciones y presupuesto desglosado
- Pliego de condiciones técnicas
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud
| Aspecto | Proyecto básico | Proyecto de ejecución |
|---|---|---|
| Finalidad | Licencia urbanística | Construcción efectiva |
| Nivel de detalle | General | Completo |
| Cálculo estructural | No incluido | Obligatorio |
| Instalaciones | Esquemáticas | Definición completa |
| Mediciones | Estimativas | Exactas |
| Presupuesto | Por capítulos | Partidas detalladas |
| Visado obligatorio | Sí | Sí |
Documentos obligatorios según el Anexo I del CTE
El Anexo I de la Parte I del CTE establece con precisión qué debe contener todo proyecto de ejecución. Te lo desglosamos:
Memoria
La memoria es el documento escrito que justifica las soluciones adoptadas. Debe incluir:
Memoria descriptiva:
- Agentes intervinientes (promotor, proyectista, otros técnicos)
- Información previa: antecedentes, datos del emplazamiento, normativa aplicable
- Descripción del proyecto: uso, programa de necesidades, superficies
- Prestaciones del edificio por requisitos básicos de la LOE
Memoria constructiva:
- Sistema estructural (cimentación, estructura portante, horizontal)
- Sistema envolvente (fachadas, cubiertas, suelos en contacto con terreno)
- Sistema de compartimentación interior
- Sistemas de acabados
- Sistema de acondicionamiento e instalaciones
- Equipamiento
Justificación del cumplimiento del CTE:
- DB-SE (Seguridad estructural)
- DB-SI (Seguridad en caso de incendio)
- DB-SUA (Seguridad de utilización y accesibilidad)
- DB-HS (Salubridad)
- DB-HR (Protección frente al ruido)
- DB-HE (Ahorro de energía)
Planos
Los planos deben permitir la construcción sin ambigüedades. El conjunto mínimo incluye:
- Plano de situación (referencia catastral, orientación)
- Plano de emplazamiento (parcela, accesos, cotas de implantación)
- Plano de urbanización (si procede)
- Plantas generales (cotas, superficies, usos)
- Plantas de estructura (replanteo, forjados, cimentación)
- Plantas de instalaciones (fontanería, saneamiento, electricidad, climatización)
- Alzados y secciones (cotas de altura, materiales)
- Planos de detalle constructivo (encuentros, secciones tipo)
- Memorias gráficas de carpinterías
La escala habitual es 1:50 para plantas y secciones generales, 1:20 para detalles y 1:5 o 1:10 para detalles constructivos específicos.
Pliego de condiciones
Este documento establece las prescripciones técnicas de materiales y ejecución. Se divide en:
- Pliego de condiciones técnicas particulares: especificaciones de materiales, control de calidad, criterios de medición
- Condiciones de recepción de productos: marcado CE, ensayos, certificados
- Condiciones de ejecución: tolerancias, procesos, comprobaciones
El pliego es fundamental porque complementa lo que los planos no pueden expresar: calidades, marcas de referencia, acabados superficiales, etc.
Mediciones y presupuesto
El presupuesto del proyecto de ejecución debe estar completamente desglosado en partidas medibles. Estructura típica:
- Mediciones: cantidades exactas de cada unidad de obra
- Cuadro de precios nº 1: precio unitario de cada partida
- Cuadro de precios nº 2: descomposición en materiales, mano de obra y medios auxiliares
- Presupuesto de ejecución material (PEM)
- Presupuesto de contrata (PEM + gastos generales 13% + beneficio industrial 6%)
- Presupuesto total (incluyendo IVA y honorarios facultativos)
Ejemplo práctico: En una vivienda unifamiliar de 180 m² construidos, un proyecto de ejecución típico puede incluir entre 400 y 600 partidas de medición. Si el PEM es de 198.000 €, el presupuesto de contrata sería aproximadamente 234.630 € (198.000 × 1,19), y el total con IVA del 10% (obra nueva) alcanzaría los 258.093 €.
Estudio de seguridad y salud
El Real Decreto 1627/1997 obliga a incluir un Estudio de Seguridad y Salud (ESS) cuando se cumpla alguno de estos supuestos:
- Presupuesto de ejecución por contrata ≥ 450.759,08 €
- Duración estimada > 30 días laborables con más de 20 trabajadores simultáneos
- Volumen de mano de obra estimada > 500 jornadas
- Obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas o presas
Si no se cumplen estos umbrales, basta un Estudio Básico de Seguridad y Salud, que es una versión simplificada pero igualmente obligatoria.
Formato de entrega del proyecto
Aunque no existe una norma estatal que imponga un formato concreto, la práctica profesional y los colegios de arquitectos han establecido estándares:
Soporte físico
- Mínimo 2 copias encuadernadas en papel (una para visado, otra para el promotor)
- Planos plegados en formato A4 o en tubo para formatos mayores
- Firma original del arquitecto en portada y planos
Soporte digital
- Archivos PDF de toda la documentación
- Planos en formato DWG o DXF (para uso del constructor)
- Modelo BIM si se ha contratado (formato IFC preferiblemente)
- Hojas de cálculo de mediciones en formato editable (Excel, BC3)
Es recomendable pactar expresamente el formato de entrega en el contrato de redacción de proyecto para evitar discrepancias posteriores.
Plazos razonables para la redacción
El tiempo necesario para redactar un proyecto de ejecución varía enormemente según la complejidad. Como referencia orientativa:
| Tipo de obra | Plazo proyecto básico | Plazo proyecto ejecución |
|---|---|---|
| Reforma vivienda (80-120 m²) | 2-4 semanas | 4-6 semanas |
| Vivienda unifamiliar | 1-2 meses | 2-4 meses |
| Edificio plurifamiliar pequeño | 2-3 meses | 4-6 meses |
| Edificio terciario medio | 3-4 meses | 5-8 meses |
Estos plazos presuponen que el promotor aporta información completa (topografía, geotécnico, programa de necesidades definido) y que las revisiones intermedias se resuelven con agilidad.
Qué no está incluido en las obligaciones del arquitecto
Tan importante como saber qué debe entregar es conocer qué no forma parte de sus obligaciones, salvo pacto expreso:
Documentos que requieren otros técnicos
- Estudio geotécnico: lo realiza un laboratorio acreditado, aunque el arquitecto debe solicitarlo
- Proyecto de telecomunicaciones (ICT): requiere ingeniero de telecomunicaciones
- Legalización de instalaciones: ingeniero industrial para baja tensión, gas, etc.
- Certificado de eficiencia energética: puede hacerlo el arquitecto, pero es trabajo adicional
Gestiones administrativas
- Solicitud de licencia urbanística (salvo contratación específica)
- Pago de tasas municipales
- Obtención de permisos sectoriales (medio ambiente, patrimonio, carreteras)
- Contratación de seguros obligatorios
Servicios de dirección de obra
Redactar el proyecto y dirigir la obra son servicios distintos. El primero termina con la entrega del proyecto visado; el segundo comienza cuando arranca la construcción. Ambos suelen contratarse conjuntamente mediante la hoja de encargo de arquitecto, pero es fundamental distinguir sus alcances.
El visado colegial: garantía de calidad
El visado por el Colegio de Arquitectos no es un mero trámite burocrático. Según la normativa vigente, el colegio comprueba:
- Identidad y habilitación profesional del arquitecto
- Cobertura del seguro de responsabilidad civil
- Integridad formal del proyecto (que contenga todos los documentos exigibles)
El visado no garantiza que el proyecto sea correcto técnicamente ni que cumpla toda la normativa, pero sí aporta una capa de control profesional que protege al promotor.
Los honorarios de visado varían según colegio y presupuesto del proyecto. Como referencia, para un PEM de 200.000 €, el visado puede oscilar entre 400 € y 800 € dependiendo de la comunidad autónoma.
Recomendaciones prácticas para el promotor
Para asegurar que recibes un proyecto de ejecución completo y útil:
- Formaliza el encargo por escrito: define alcance, plazos, entregas parciales y forma de pago
- Exige el índice del proyecto al inicio para comprobar que incluirá todos los documentos
- Solicita entregas parciales: anteproyecto, básico, ejecución por fases
- Revisa las mediciones con tu constructor antes de aceptar el proyecto
- Conserva copia digital de todo lo entregado, especialmente los archivos editables
- Verifica el visado: solicita la hoja de visado o comprueba en la web del colegio
Un proyecto de ejecución bien redactado es la mejor inversión para evitar sobrecostes en obra. Según datos del sector, los proyectos incompletos o deficientes generan incrementos medios del 15-25% sobre el presupuesto inicial por indefiniciones, modificados y reclamaciones.
Conclusión
El proyecto de ejecución es mucho más que un conjunto de planos: es el documento jurídico y técnico que define tu obra y protege tus derechos como promotor. Asegúrate de recibir todos los documentos que exige el CTE, verifica que está visado y conserva tanto la versión en papel como la digital. Con un proyecto completo, la construcción será más predecible, los presupuestos más fiables y las responsabilidades estarán claramente definidas desde el primer día.