Fuerza mayor en obras: qué cubre la cláusula tras la COVID
La pandemia de COVID-19 transformó radicalmente la forma de entender los riesgos contractuales en el sector de la construcción. Desde marzo de 2020, propietarios, constructoras y técnicos han tenido que revisar sus contratos para determinar qué ocurre cuando un evento extraordinario paraliza o encarece una obra. Este artículo analiza en profundidad la cláusula de fuerza mayor, su regulación en el Código Civil, la evolución jurisprudencial post-COVID y las claves para redactar una cláusula que realmente proteja a las partes.
Qué es la fuerza mayor según el artículo 1105 del Código Civil
El concepto de fuerza mayor tiene su base legal principal en el artículo 1105 del Código Civil español, que establece:
«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»
Este artículo configura la fuerza mayor como una causa de exoneración de responsabilidad que requiere dos elementos esenciales:
- Imprevisibilidad: el suceso no podía razonablemente anticiparse en el momento de celebrar el contrato.
- Inevitabilidad: aun previéndolo, no existían medios razonables para evitar sus consecuencias.
Distinción entre fuerza mayor y caso fortuito
Aunque el Código Civil no distingue expresamente entre ambos conceptos, la doctrina y jurisprudencia tradicional han establecido una diferenciación práctica:
| Concepto | Origen | Ejemplo en obra |
|---|---|---|
| Fuerza mayor | Externo al deudor | Terremoto, pandemia, orden gubernamental |
| Caso fortuito | Interno a la actividad | Rotura de maquinaria, error técnico no detectable |
En la práctica contractual de obras, esta distinción importa porque muchos contratos solo exoneran por fuerza mayor (eventos externos), manteniendo la responsabilidad del constructor por eventos internos a su organización.
Cómo ha evolucionado la fuerza mayor tras la COVID-19
Antes de 2020, las cláusulas de fuerza mayor en contratos de construcción eran frecuentemente formularios genéricos que mencionaban terremotos, guerras o catástrofes naturales. La pandemia evidenció que estas redacciones eran insuficientes.
El estado de alarma como supuesto de fuerza mayor
El Real Decreto 463/2020, que declaró el estado de alarma, incluyó la paralización de obras no esenciales. Esto generó inmediatamente tres cuestiones jurídicas:
- ¿Se suspenden automáticamente los plazos contractuales?
- ¿Quién asume los sobrecostes por paralización?
- ¿Puede el promotor resolver el contrato por retraso?
La respuesta dependió de cada contrato. Aquellos que incluían una cláusula de fuerza mayor bien redactada protegieron a la constructora; los que no la tenían derivaron en conflictos que aún hoy se dirimen en los tribunales.
Nuevos supuestos reconocidos post-COVID
La experiencia de la pandemia ha consolidado una lista ampliada de supuestos que los contratos actuales deberían contemplar:
- Pandemias y emergencias sanitarias declaradas por autoridades nacionales o la OMS
- Confinamientos y restricciones de movilidad que impidan el acceso a obra o el transporte de materiales
- Cortes de suministro de materiales por causas ajenas al mercado ordinario (cierre de fábricas, bloqueo de puertos)
- Huelgas sectoriales que afecten a proveedores críticos
- Crisis energéticas que paralicen la producción industrial
- Ciberataques a infraestructuras críticas que afecten a la cadena de suministro
La doctrina rebus sic stantibus y su aplicación en obras
Cuando un evento no llega a impedir el cumplimiento pero lo hace extraordinariamente oneroso, entra en juego la doctrina rebus sic stantibus (literalmente, «estando así las cosas»).
Requisitos según la jurisprudencia del Tribunal Supremo
La STS 156/2020, de 6 de marzo (anterior a la COVID pero muy citada después) consolidó los requisitos para aplicar esta doctrina:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato respecto de las concurrentes al celebrarlo
- Desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes
- Imprevisibilidad radical del cambio de circunstancias
- Ausencia de otro remedio para restablecer el equilibrio contractual
La jurisprudencia posterior a 2020 ha aplicado estos criterios a contratos afectados por la pandemia, con resultados dispares según las circunstancias concretas.
Ejemplo práctico: incremento del precio del acero
Imaginemos un contrato de obra a precio cerrado firmado en enero de 2020 para la construcción de una nave industrial por 850.000 €. El presupuesto incluía una partida de estructura metálica valorada en 180.000 €.
Entre 2020 y 2022, el precio del acero se incrementó un 120%. La partida pasó de 180.000 € a 396.000 €, un sobrecoste de 216.000 € que representaba el 25,4% del presupuesto total.
¿Podría el constructor invocar rebus sic stantibus?
- A favor: el incremento fue imprevisible, extraordinario y ajeno a las partes.
- En contra: los riesgos de mercado son inherentes al contrato a precio cerrado.
La solución dependerá de si el contrato incluía una cláusula de revisión de precios por eventos extraordinarios. Si no la incluía, el constructor podría intentar la vía judicial, pero con resultado incierto.
Cómo redactar una cláusula de fuerza mayor efectiva
Una cláusula de fuerza mayor bien redactada debe evitar ambigüedades y regular expresamente las consecuencias del evento. El equipo de contratosdeobra.es, formado por arquitectos y revisado por abogados ejercientes en derecho de la construcción, recomienda incluir los siguientes elementos.
Definición exhaustiva de supuestos
No basta con mencionar «fuerza mayor». Es preferible una lista abierta que incluya ejemplos concretos:
Se considerarán supuestos de fuerza mayor, a título enunciativo pero no limitativo:
a) Fenómenos naturales extraordinarios (terremotos, inundaciones...)
b) Pandemias declaradas por la OMS o autoridades sanitarias españolas
c) Estados de alarma, excepción o sitio
d) Huelgas generales o sectoriales que afecten a más del 30% de los proveedores
e) Cortes de suministro de materiales esenciales superiores a 15 días
f) Órdenes de paralización de autoridades competentes
Procedimiento de notificación
La cláusula debe establecer:
- Plazo para notificar: habitualmente 48-72 horas desde que se conoce el evento
- Forma de la notificación: escrita, con acuse de recibo (burofax, correo electrónico con confirmación)
- Documentación: prueba del evento y de su impacto en la obra
Consecuencias contractuales expresas
Es fundamental regular qué ocurre cuando se activa la cláusula:
- Suspensión automática de plazos: el plazo de ejecución se amplía por el tiempo que dure el evento más un período prudencial de reactivación
- Reparto de sobrecostes: pueden asumirse por mitades, solo por el promotor, o mediante una fórmula pactada
- Umbral de resolución: si el evento supera un plazo determinado (por ejemplo, 6 meses), cualquiera de las partes puede resolver sin indemnización
Cláusula de revisión extraordinaria de precios
Complementando la fuerza mayor, es recomendable incluir una cláusula específica para incrementos de materiales:
«Si el coste de cualquier material esencial se incrementa más de un 15% respecto al precio vigente a la firma del contrato por causas ajenas al mercado ordinario, las partes negociarán de buena fe una revisión del precio. En defecto de acuerdo en 15 días, se aplicará un incremento proporcional al 50% de la variación constatada.»
Diferencias según el tipo de contrato de obra
La incidencia de la fuerza mayor varía según la modalidad contractual elegida.
Contrato a precio cerrado
En el contrato de obra a precio cerrado, el constructor asume el riesgo de mercado. Una cláusula de fuerza mayor bien redactada es especialmente importante para proteger a ambas partes ante eventos extraordinarios que excedan el riesgo empresarial ordinario.
Contrato por administración
En el contrato de obra por administración, el promotor asume directamente los costes de materiales y mano de obra, por lo que los incrementos de precios le afectan inmediatamente. Aquí, la fuerza mayor opera principalmente sobre los plazos, no tanto sobre los precios.
Subcontratación
La cláusula de fuerza mayor del contrato principal debe «descender» a los subcontratos. Si el contratista principal queda exonerado frente al promotor, debe poder trasladar esa exoneración a sus subcontratistas, y viceversa.
Jurisprudencia relevante sobre fuerza mayor en construcción
La jurisprudencia española ha ido perfilando los límites de la fuerza mayor en el ámbito de la construcción.
STS de 15 de enero de 2019 (rebus sic stantibus)
Esta sentencia, anterior a la pandemia, ya flexibilizó la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, señalando que no es un remedio excepcionalísimo sino una herramienta de reequilibrio contractual cuando concurren sus requisitos.
Jurisprudencia menor post-COVID
Las Audiencias Provinciales han dictado sentencias dispares:
- SAP Madrid 127/2022: reconoció la suspensión de plazos durante el estado de alarma incluso sin cláusula expresa, por aplicación directa del art. 1105 CC.
- SAP Barcelona 89/2022: rechazó la revisión de precios por incremento de materiales al considerar que entraba dentro del riesgo empresarial del constructor.
Esta disparidad refuerza la importancia de regular expresamente las consecuencias en el contrato, sin depender de la interpretación judicial.
Checklist para revisar tu cláusula de fuerza mayor
Antes de firmar cualquier contrato de obra, verifica que la cláusula de fuerza mayor incluya:
- Lista abierta de supuestos con ejemplos concretos
- Mención expresa a pandemias y emergencias sanitarias
- Procedimiento de notificación con plazos definidos
- Consecuencias automáticas sobre plazos
- Régimen de reparto de sobrecostes
- Umbral temporal para resolución sin indemnización
- Cláusula complementaria de revisión de precios por eventos extraordinarios
- Obligación de mitigar daños por ambas partes
Conclusión: la lección que dejó la pandemia
La COVID-19 demostró que los eventos de fuerza mayor no son hipótesis remotas sino riesgos reales que pueden paralizar una obra durante meses y multiplicar sus costes. Un contrato de obra moderno debe anticipar estos escenarios con cláusulas detalladas que eviten conflictos y protejan a ambas partes.
La combinación de una cláusula de fuerza mayor bien redactada con una cláusula de revisión extraordinaria de precios permite afrontar tanto la paralización total como el encarecimiento gradual. Es la mejor forma de garantizar que, incluso en circunstancias excepcionales, la obra pueda completarse sin que ninguna de las partes sufra un perjuicio desproporcionado.